Предпроектный анализ и комплексная оценка территории. Предпроектная оценка территории

наверх

До недавнего времени у Софт Культуры не было курсов, связанных с исследованием города. Пару лет назад в рамках направления «Информационное моделирование» мы начали проводить воркшопы по работе с GIS, потому что чувствовали, что этот инструмент необходим. Это было только началом: после нескольких воркшопов стало ясно, что работать с геоинформационной системой только как с прикладным инструментом нельзя — она должна быть частью более комплексного взгляда на город.

Работа в масштабе города — отдельная задача: архитектор не всегда разрабатывает городскую среду, но должен ее понимать, потому что ткань города и архитектура напрямую связаны. Именно поэтому мы придумали курс, который объединяет два масштаба: здание и город.

Основной инструмент работы в таком масштабе — GIS-инструменты, другие привычные инструменты архитектора здесь буксуют. Геоинформационные системы, или GIS — это технология, которая позволяет собирать, хранить и обрабатывать данные, имеющие конкретную привязку на поверхности Земли. GIS-инструменты, например, QGIS, позволяют анализировать эти данные: кроме геометрической информации каждый объект на карте содержит в себе множество параметров. Например, у здания могут быть обозначены год постройки, высотность или охранный статус. Эти данные могут быть визуализированы автоматически — их не нужно раскрашивать вручную.

GIS напрямую связан с исследованием, а результаты исследований требуют визуализации — поэтому кроме самой работы с GIS-инструментами мы также включили в курс «GIS: предпроектный анализ» исследовательскую часть и работу с графикой карт.

Пока мы не видим смысла в массивном курсе, который освещал бы все кейсы, встречающиеся в работе с городом. Мы сконцентрировались на базовом наборе инструментов, неком Starter Pack, который потом каждый может развить в нужную сторону — в учебных проектах и реальной практике.

«Картография — самостоятельная область работы, которая часто пропущена в процессе обучения архитектора.

Карта — это язык коммуникации. Чтобы быть понятым, архитектору важно не только ясно видеть цель исследования и владеть удобными инструментами, но и обладать хорошим произношением».

Когда мы определили для себя основные направления, то довольно быстро поняли: чтобы получить комплексный ответ на такой сложный запрос, нам нужно несколько экспертов. Сначала мы решили разделить курс на три блока, в которых концентрировались бы разные навыки — исследование, работу с GIS-инструментами, визуализацию данных и графику. Затем мы поняли, что геоинформатика — это отдельный раздел внутри работы с GIS, и вынесли эту работу в отдельный блок.

Исследование необходимо проводить на конкретном участке: мы провели его в московском районе Аэропорт и представили процесс в виде курса. Каждый из четырех преподавателей рассматривал территорию под разными углами. В результате получилось кабинетное исследование, которое можно выполнить дистанционно из любой точки мира, а затем применить полученные навыки к другой территории.

Преподаватели — это команда экспертов, которые в своей практике постоянно сталкиваются с исследованием города, а также с поиском, анализом и визуализацией данных: Андрей Елбаев (КБ Стрелка), Евгений Ширинян (МАрхИ, ПРОСАПР), Юля Тувалева (Мегафон, Habidatum) и Тая Лавриненко (Яндекс.Карты, Urbica).

Блок «Исследование города»

Курс начинается с блока, в котором рассматриваются цель исследования, постановка гипотезы и план работы.

Архитектор Андрей Елбаев систематизировал подход к предпроектному анализу и составил последовательную структуру, некую «дорожную карту», к которой архитектор может обращаться в своей практике.

Андрей Елбаев:

«Какого-то универсального плана для анализа не существует — он всегда будет зависеть от участка. Если не уделять достаточного внимания предпроектному анализу, можно сделать хороший проект, неуместный для конкретной территории — это называется „ ошибка создателя “ , и её необходимо избегать, это очень непрофессионально».

Блок «Использование GIS для работы с данными»

Ядро курса посвящено правильной работе с GIS-инструментами, а также их интеграции в привычный инструментарий архитектора.

Архитектор Евгений Ширинян расскажет о том, что такое геоинформационные системы, где именно GIS располагается внутри предпроектного исследования архитектора и из чего состоит набор инструментов для успешного старта.

Евгений Ширинян:

« Вы уже используете GIS, даже если вы этого не знали, так что бояться нечего. Работу с проектом вы начинаете с открытия Google- или Yandex-карт, OpenStreetMap или Wikimapia — это происходит на автомате: разные сервисы дают различные наборы информации, где-то можно узнать про возраст здания, а где-то — построить маршрут без пробок.

В этом количестве данных можно утонуть, но GIS-инструменты позволяют быстро систематизировать их. При помощи этих инструментов мы можем анализировать город, создавать собственные карты с той графикой, которая нам нужна — а затем использовать это как контекст для проектирования».

Блок «Поиск и обработка геоданных»

GIS-технологии основаны на географии — чтобы разобраться в деталях работы, нужно посмотреть на них с точки зрения специалистов, которые часто используют эти инструменты для аналитики .

Картограф и аналитик Юлия Тувалева поделится базовой теорией, которая нужна для работы с пространственными данными: геоинформатика дает возможность разобраться с данными из открытых источников, а также научиться работать с системами координат и картографическими проекциями.

Юлия Тувалева

«Сегодня нет проблем с поиском данных, их довольно много. Но есть другая проблема — их качество: довольно часто данные не структурированы. Чтобы привести их в порядок, нужно понимать, каким образом их можно преобразовать».

Блок «Графика карт и визуализация данных»

Финальный блок курса посвящён способам графической подачи и презентации картографических данных, полученных в ходе исследования.

Дизайнер-картограф Тая Лавриненко, работавшая над картографическими инструментами для проекта Дворулица и над картой истории ГУЛАГа , расскажет о базовых принципах создания карт, типах городских данных и способах их восприятия, а также о связи дизайна с целями будущего пользователя, особенностях восприятия цвета, способах оформления и проверки карт.

Тая Лавриненко

«Главная цель во всех проектах — донести информацию до пользователя понятно, информативно и красиво».

В разработке курса участвовала огромная команда. Вот имена всех участников — от кураторов и преподавателей до монтажёров и редакторов: Арсений Афонин, Олег Сазонов, Настя Овсянникова, Инна Пыхова, Арсений Волков, Андрей Елбаев, Евгений Ширинян, Юлия Тувалева, Тая Лавриненко, Надя Клевакина, Надя Панина, Асель Тургунбекова, Саша Салман, Виктор Тимофеев, Мария Герц, Виктория Терентьева, Лена Борисова, Полина Соколова, Рита Барчук, Всеволод Оленин, Влад Ракитин, Полина Патимова, Ксения Бутузова.

Выделенные территориальные единицы подлежат дальнейшему, оцениванию. Эта работа ведется с целью выявления достоинств каждого участка и территории в целом, а также выбора наилучшего варианта решения по его использованию, чтобы на этой основе определить планировочное и композиционное решения и виды работ по осуществлению проекта в натуре. В процессе оценки возможно некоторое изменение границ выделенных участков.

Объекты ландшафтного искусства формируются взаимодействием и взаимосвязью следующих факторов: эстетического, санитарно-гигиенического, функционального, природоохранного и технологического. Каждый из указанных факторов отражает достоинства территории со своих позиций. Эстетический характеризует красоту участка, санитарно-гигиенический - его комфортность для человека, функциональный - соответствие проектируемому назначению объекта, возможности организации тех или иных видов отдыха, транспортную и структурную взаимосвязь с окружающими территориями, природоохранный фактор определяется по устойчивости участков к антропогенному воздействию. В городских условиях - это в первую очередь устойчивость насаждений к загрязнениям атмосферного воздуха (загазованности и запыленности), а в рекреационных лесах (лесопарки, зоны отдыха, национальные парки) - устойчивость природных комплексов к рекреационным нагрузкам. Технологический фактор характеризует возможности освоения территории - благоустройства, проведения коммуникаций, формирования пейзажей. С позиций рассмотренных факторов и следует вести оценку территории. Каждый из факторов имеет свой набор оценочных критериев и показателей оценки.

Оценка объекта по эстетическому фактору является одной из наиболее сложных, так как в сильной степени связана с эмоциональным восприятием. Однако сходство мнений различных людей в оценке красоты тех или иных явлений позволило выявить и общность реакций на красоту природных и парковых ландшафтов, пейзажных картин, отдельных деревьев и их групп, травянистых и цветочных растений и их композиций. Их ценность в значительной степени определяется закономерностями восприятия цветовых и пространственных соотношений, изложенными в главе «Средства ландшафтной композиции». В целом можно сказать, что в ландшафтном искусстве оцениваются не столько отдельно взятые предметы (растения, формы рельефа, камни, водоемы и т. д.), сколько гармония их взаимосвязи и пространственных отношений. Однако оценить эту гармонию, не оценив сами предметы, нельзя. Поэтому и необходимо предварительно оценивать декоративность растений, их групп и др. Так, декоративные достоинства отдельно взятых деревьев и кустарников зависят от того, насколько каждый экземпляр выражает характерные черты своего вида. Лучше всего они проявляются в зрелом возрасте в благоприятных условиях. Эти экземпляры считаются эталонами, с которыми сравниваются остальные. Эстетические достоинства территориальных единиц определяются по типам пейзажей; это значит, что каждый тип пейзажа (лес, открытые пространства, водоемы и др.) имеет свой набор оценочных критериев. Для каждого из них разрабатывается оценочная шкала. Если такой шкалы нет, то проектировщик самостоятельно определяет перечень критериев, по которым ведется оценка. Так, для оценки лесных пейзажей основными критериями являются: возраст насаждений, тип пространственной структуры, состав пород, наличие декоративного подлеска и покрова, гармония элементов, формирующих облик пейзажа. Эти критерии, за исключением последнего, отражают одновременно и таксационную характеристику участка. Гармония слагаемых элементов определяется интуитивно, но здесь можно напомнить, что она ярче всего выражена в типах леса.

Оценка открытых пространств ведется по следующим критериям: форма (геометрическая, свободная), характер поверхности (определяется по уклонам рельефа - горизонтальная плоскость, пологий откос, степени нарушенности - наличие кочек, ям, канав, бугров и т. д.), качество травяного покрова (луговой, сорняковый, отсутствует), качество опушки окружающих насаждений (тип опушки, состав древесных пород, характеристика их декоративности), качество растительности на участке (деревья, кустарники, заросли молодняка и др.), наличие сформированных внутренних видов.

Пруды, озера, реки и ручьи оцениваются по эстетическим качествам водного зеркала - его форме и чистоте, по качеству окружающих насаждений, сооружений, форм рельефа, открытых пространств, наличию внутренних видов.

Формы рельефа оцениваются по их важности для каждого данного объекта.

При оценке по санитарно-гигиеническому фактору учитывают микроклиматические и теллурические условия.

Микроклиматические условия оцениваются по данным температуры, влажности воздуха и ветрового режима, а также солнечной радиации. В комплексе эти данные должны обеспечить благоприятные условия для пребывания человека.

Условия микроклимата в пределах территории объекта меняются в течение дня и сезона года. Так, для открытых пространств в холодное время года наиболее благоприятными являются показатели высоких температур при минимуме ветра, поэтому наиболее ценными считаются склоны южных экспозиций, защищенные от северных ветров и получающие наибольшее количество солнечного тепла. Эти же территории в жару становятся менее комфортными. В горных условиях Черноморского побережья Кавказа и Крыма водораздельные части хребтов неблагоприятны в зимний период из-за их подверженности холодным ветрам, а в летний они достаточно комфортны благодаря аэрационному режиму. Меняются показатели комфортности и на полянах: в жаркие дни наиболее комфортной является опушка северной экспозиции, а в прохладные дни - южной.

Теллурические условия характеризуются особенностями состава воздуха, оказывающими влияние на организм прежде всего через дыхательные пути. Сюда входят пары скипидара, фитонциды, ароматические вещества, ионизация воздуха. Здесь главную роль играет видовой состав насаждений, а также направление и повторяемость преобладающих ветров. В зависимости от сезона года и погоды теллурические показатели существенно изменяются, наиболее ярко они проявляются в жаркие летние дни.

Оценка по функциональному фактору определяет пригодность объекта для организации отдыха. Она характеризуется существующими и перспективными видами отдыха, а также качественными и количественными показателями. Качественные показатели - это виды и формы отдыха, которые существуют на момент оценки или возможны на перспективу. Они определяются количеством отдыхающих, которое принимает или будет принимать оцениваемый объект. Эти данные получают на основе натурного учета существующей посещаемости, анализа предпочитаемых видов отдыха, потребностей в отдыхе на перспективу. На основе этих данных составляется прогноз развития отдыха, а проектируемая территория оценивается по следующим критериям: количество видов отдыха, которые можно организовать на том или ином участке, удобство подходов к участку (транспортная и пешеходная доступность), наличие дорог и уровень их благоустройства. Возможны и другие критерии, повышающие или понижающие ценность участка с точки зрения возможности организации отдыха (наличие водоемов и родников, труднопроходимых зарослей, заболоченностей и др.).

Оценка по природоохранному фактору рассматривает главным образом уровень устойчивости территории к рекреационным нагрузкам. Оценке подлежат в первую очередь участки насаждений, различные типы которых имеют разный уровень устойчивости (хвойные насаждения менее устойчивы, чем широколиственные, и др.). Эта оценка должна определенным образом ориентировать проектировщиков при создании планировочной структуры лесопарков и значительных по площади парков, с тем чтобы соответствующими биологическими и планировочными приемами сохранить существующие насаждения.

В организации парков и лесопарков природоохранный фактор имеет важное значение, он определяет и регулирует расчетную рекреационную емкость, влияет на организацию видов и форм отдыха и его масштабы (т. е. на функциональное использование объекта), определяет мероприятия по сохранению природных комплексов. Из них наиболее опасными в природоохранном отношении являются пикники и разведение костров на необорудованных площадках, а также собирательские, при которых уничтожаются ценные декоративные растения, нарушается почвенная структура, ведущая к распаду насаждений. Наименее опасными формами отдыха являются зарегулированные дорогой прогулки, спорт на оборудованных площадках, а также климатолечение (воздушные и солнечные ванны на полянах).

При оценке необходимо учитывать те виды воздействия, которые являются наиболее опасными,- вытаптывание, уничтожение и повреждение растений, пожары, мусор.

Оценка устойчивости природных комплексов к вытаптыванию основывается на данных исследований по стадиям дигрессии. Очевидно, она будет выражаться либо в виде ранжированного ряда этих комплексов (прежде всего типов леса), либо в виде отдельных компонентов (преобладающая порода или травяной покров) как основных показателей устойчивости. Оценка опасности уничтожения и повреждения растений определяется степенью их наличия и природоохранной значимостью самих участков. Степень пожарной опасности определяется наличием хвойных пород в составе, а степень засорения - возможными видами отдыха, выявленными в процессе оценки по функциональному фактору.

Оценка по технологическому фактору о пределяется объемами и стоимостью работ по освоению объекта; этот фактор имеет свою специфику: он является завершающим в общем комплексе оценок. Поэтому определить технико-экономические показатели освоения того или иного участка или объекта в целом возможно лишь после того, как выявится его ценность по остальным факторам и будет найдено оптимальное решение по его освоению, т. е. по завершению проекта.

Таким образом, каждый из рассмотренных факторов характеризуется определенными чертами и имеет свой набор оценочных критериев. Рекреационная ценность парковых объектов определяется по значимости всех указанных факторов.

Выявленные факторы находятся в определенной взаимосвязи, которая определяет роль каждого по отношению к остальным. Так, факторами, определяющими собственно рекреационную ценность массива, являются эстетический и санитарно-гигиенический. Они находятся в определенной взаимосвязи, где эстетический фактор существует как самостоятельно, так и в составе санитарно-гигиенического, входя в группу психотерапевтических условий. Эта связь характеризуется не только прямыми зависимостями. Так, если в одних случаях участки с высокими эстетическими показателями являются благоприятными и в санитарно-гигиеническом отношении (например, живописные поляны, хорошо инсолируемые и проветриваемые), то в других случаях этого может и не быть (например, живописные заболоченные участки). И наоборот, благоприятные в санитарно-гигиеническом отношении территории могут иметь высокую эстетическую ценность (например, дубравы паркового типа), а могут и не иметь (сосновые молодняки). Каждый из этих факторов по-своему влияет на функциональное использование территории. В результате помимо чисто физической пригодности для отдыха наибольшую ценность приобретают участки высоких эстетических и санитарно-гигиенических достоинств.

Функциональный фактор занимает особое положение в системе оценок. С одной стороны, на него прямым образом влияют эстетический и санитарно-гигиенический, которые определяют виды и формы отдыха, потоки посетителей, а отсюда и основное направление функционального использования территории. С другой стороны, на него обратным образом влияет рекреационная устойчивость биогеоценозов, т. е. природоохранный фактор, а также степень технологической сложности освоения территории. Особенно ярко эта взаимосвязь проявляется при организации отдыха в рекреационных лесах. Если там функциональный фактор определяет желаемый или физически возможный уровень доступности тех или иных видов отдыха, то природоохранный - лимитирует его в форме их природоохранной дозволенности, определяя допустимые нагрузки и отсюда - расчетную емкость лесопарков. Определяя пределы рекреационного использования территории, природоохранный фактор выступает как ограничитель ее активной эксплуатации, диктующий виды и формы отдыха и их размеры. Однако в практике постоянно приходится сталкиваться с перегрузкой тех или иных участков, обусловленной комплексом природных особенностей, транспортной доступностью, сложившимися традициями отдыха. Хотя на таких участках рекреационные нагрузки выше допустимых природоохранным фактором, они в силу сложившихся обстоятельств должны быть приняты. В результате проектировщиками выделяются участки, которые требуют соответствующих мероприятий по приспособлению природного комплекса к таким условиям отдыха. Взаимодействие этих факторов можно представить следующим образом:

функциональный→природоохранный→технологический.

Вместе с этим встречаются участки, требующие охранного режима и регулирования отдыха или полного исключения из рекреационного использования. Таким образом, в случаях возможного регулирования рекреационных нагрузок путем ввода дополнительных площадей или организации оттока отдыхающих другим способом ведущим является природоохранный фактор, влияющий на функциональный. В случаях невозможности снятия высоких рекреационных нагрузок ведущим остается собственно функциональный фактор, регулирующий природоохранные требования с помощью технологического. При организации парков, постоянно имеющих высокие нагрузки, типичными являются следующие взаимодействия:

функциональный→технологический→эстетический;

эстетический→функциональный→технологический.

Природоохранный фактор становится ведущим в случаях выделения особо ценных природных объектов (с целью их сохранения) - мест гнездования птиц, растительных сообществ, прежде всего красивоцветущих почвопокровных растений, уникальных деревьев, геологических обнажений, пещер, родников и т. д.

Сохраняя образную целостность растительных группировок, травяного покрова, а также целых лесных массивов, природоохранный фактор тесно связан с эстетическим.

Практическая реализация требований всех факторов обусловлена технологическим, который также получает свое окончательное выражение в функциональном.

Рассмотренные факторы по их роли в формировании парковых объектов можно сгруппировать следующим образом:

Факторы, стимулирующие формирование парков,- эстетический и санитарно-гигиенический;

Факторы, лимитирующие этот процесс,- природоохранный и технологический;

Фактор, регулирующий взаимодействие первых двух групп,- функциональный.

На этой основе возможно построение модели логической взаимосвязи факторов (рис.).

Характер взаимосвязи обусловлен смысловым значением каждого фактора и его ролью по отношению к остальным. Значимость же самих факторов и их взаимодействие обусловлены взаимосвязями социальных и природных условий объекта.

Изучение и оценка по каждому из факторов требуют учета его связи в первую очередь с функциональным, а уже затем - с остальными, имеющими свое значение в каждом конкретном случае.

Представленная система при всей стабильности взаимосвязей факторов является достаточно подвижной и зависит от конкретных условий.

Ландшафтный анализ территории

Универсальный подход к определению перспективной ценности территорий может осуществляться с помощью ландшафтного анализа. В этом случае он является заключительным этапом оценки. В случае выраженности всех факторов ландшафтный анализ используется для их сравнения, в результате которого определяется значимость каждого из них и выделяются доминирующий фактор или их сочетание. Это сложный творческий процесс осмысления как каждого участка, так и объекта в целом, результаты которого ложатся в основу дальнейшего проектирования. Он характерен для объектов, значительных по площади и разнообразных по функциональному использованию. На небольших по площади объектах основными становятся эстетический и функциональный факторы. Однако ландшафтный анализ - это не просто механическое сравнение достоинств различных участков по факторам, это выявление целостного облика объекта в целом. Поэтому на объекте учитываются все ценные участки или их отдельные элементы - живописный рельеф, насаждения, уникальные экземпляры деревьев, камни, родники и др. Особое место занимают видовые точки. Их фиксируют на плане и описывают. В описание входят следующие данные: местоположение вида, направление вида по сторонам света, угол обзора, тип пейзажной картины, ее схема и далее - словесная характеристика с указанием сюжета, центра картины, ее переднего плана, кулис, а также других особенностей. Завершается описание оценкой и рекомендуемыми мероприятиями.

Все ценные участки, их элементы и особенности формируют облик будущего парка, и чем тщательнее проведено его изучение, тем успешнее решение художественных задач по формированию парка. Одновременно фиксируются и малоценные участки, с тем чтобы их улучшить и рационально использовать в общей структуре объекта. Итогом работы является план ландшафтного анализа, на котором отражены все данные и пояснительная записка.

Проектирование парковых объектов предусматривается как многоуровневый процесс последовательного решения планировочных и композиционных задач. Первоначально (первый уровень) - от общего к частному, т. е. от выявления общих достоинств и потенциальных возможностей объекта - к изучению его природных свойств, инвентаризации насаждений и выделению территориальных единиц. Далее - от частного к общему (второй уровень), т. е. от оценивания выделенных участков по факторам - к обобщению оценок - ландшафтному анализу территории и на этой основе - к определению идеи объекта, решению его планировочной структуры и композиции в целом: функциональное зонирование, размещение узлов, направление основных видов, дорожная сеть. Затем опять - от общего к частному (третий уровень), на основе принятой структуры - конкретное решение функциональных зон и планировочных узлов, опираясь на линии дорог - определение направления видовых лучей и в их створе - композиций пейзажных картин, а также точек и отрезков восприятия картин на маршруте. При этом возможно изменение линии дороги для более удачного показа пейзажей в соответствии с замыслом автора (т. е. опять выход от частных задач - композиции пейзажных картин, к общим - трассировке дорог). В приведенной схеме действий важно отметить следующее: не спешить с проектированием дорог на плане (как это часто делается), а, подробно изучив территорию, выявить наиболее выгодные точки восприятия пейзажей и наиболее удобные и необходимые трассы движения людей, а также учесть ряд других особенностей объекта.

Предпроектный анализ территории парка ПАРК – это благоустроенная и озеленённая общественная территория, предназначенная для повседневного или периодического отдыха в сочетании с мероприятиями культуры, спортивно-оздоровительными мероприятиями,

Иерархические уровни (градостроительные) ПАРКИ Жилых районов Планировочных (городских) районов Общегородского значения Районного значения (систем расселения групп городов) Регионального значения Государственного и федерального значения Предпроектный анализ территории парка Иерархические уровни парков по А. П. Вергунову [Архитектурная композиция садов и парков, с. 27]

Малые – до 30 га Средние – 30 -100 га Крупные – 100 -300 га Крупнейшие – свыше 300 га Предпроектный анализ территории парка Ориентировочные размеры ПАРКИ Размеры парков

На основе лесного массива – лесопарки На основе использования луговых, степных территорий – лугопарки На основе горных ландшафтов – нагорные, альпийские парки На берегах озёр, морей, речных пойм, островов и т. д. – гидропарки Сады и парки на искусственных основаниях – «висячие» , крытые и т. д. Предпроектный анализ территории парка Ландшафтногенетический признак ПАРКИ Систематизация парков по ландшафтно-генетическому признаку

Функциональн ая специализация парков: По демографическо му признаку Для всех возрастов Детские Молодёжные Предпроектный анализ территории парка Функциональная специализация парков по демографическому признаку

Спортивные и физкультурно-оздоровительные Прогулочные и тихого отдыха Природные Выставочные (зоологические, ботанические, этнографические и т. д.) Исторические парки-музеи Мемориальные Любительские (по интересам) Парки развлечений (аттракционов) Предпроектный анализ территории парка Полифункциональные По видам деятельности Функциональная специализация парков: Функциональная специализация парков по видам деятельности

Общего пользования Ведомственные (при предприятиях, учреждениях) Предпроектный анализ территории парка По принадлежности Функциональная специализация парков по принадлежности

Предпроектный анализ территории парка Предпроектный анализ территории ПАРКА включает: - анализ градостроительной ситуации и месторасположения, - историческую значимость и тематическую направленность или назначение парка, - анализ рельефа, - климатический анализ и - анализ существующих зелёных насаждений.

Предпроектный анализ территории парка Для выполнения ландшафтной организации территории архитектору необходимо иметь топографическую съёмку (опорный план) проектируемого парка в масштабе с указанием его границ, красных линий застройки для определения планировочных ограничений.

Предпроектный анализ территории парка Для определения уклона территории требуется построение профиля рельефа проектируемого участка. Знание перепада высот помогает выбрать варианты формирования рельефа в виде террас, пандусов, откосов, а при устройстве лестниц – определить количество ступеней и площадок.

Предпроектный анализ территории парка Ориентация территории по сторонам света помогает распределить основные зоны на этапе функционального зонирования территории (функциональные, детскую, отдыха, зону для прогулок и другие). На этапе анализа природно-климатических условий оцениваются инсоляционные особенности участка проектирования и определяется роза ветров. Данные о солнечных и затененных участках территории сквера определяют функциональное зонирование и размещение отдельных площадок. Построение розы ветров позволяет выявить степень «проветриваемости» территории. Данные необходимы на этапе функционального зонирования парка и определяют размещение детских площадок и зон отдыха в наиболее комфортных местах.

Предпроектный анализ территории парка фотографий, фиксирующая состояние парка до начала проектных работ. На фотографиях, по возможности, необходимо запечатлеть все существующие объекты. В дальнейшем по фотографии определяется, какие объекты подлежат сохранению и какие планируются под снос. На фотографии наглядно виден рельеф территории и открывающиеся перспективы. Фиксируются элементы мощения и озеленения, при этом отражается состояние деревьев и кустарников, позволяющее принять решение о возможности их включения в проектное предложение генплана озеленения. Фотографии можно использовать как фон для построения будущих видовых кадров, что поможет оценить, насколько вновь проектируемые элементы

По данным Всемирного банка затраты на предынвестиционные исследования составляют от 1, 5 до 6, 0% от стоимости Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации В последнее время предынвестиционные исследования стали самостоятельной, динамично развивающейся областью знаний. Заказчику выгоднее потратить деньги на изучение вопроса «быть или не быть проекту» и при отрицательном решении отказаться от идеи, чем заниматься бесперспективным делом.

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации состоит в изучении: Отраслевых прогнозов Градостроительных программ Схем районной планировки административно-территориальных образований Генеральных планов функциональной зоны города, намечаемой для строительства Территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования зоны освоения, включая мероприятия по предотвращению и защите от опасных природных и техногенных процессов Проектов детальной планировки участков

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Предынвестиционные исследования выполняются заказчиком или группой специалистов, в состав которой входят маркетологи, проектировщики, финансисты, юристы и др.

Предварительное согласование места размещения объекта Исходная разрешительная документация Комплекс инженерно-технических и экономических изысканий (паспорт на участок строительства) Задание на разработку проектной документации Бизнес-план Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Декларация (ходатайство) о намерениях инвестирования в строительстве предприятий, зданий и сооружений

По материалам проведённого исследования готовится «Декларация о намерениях» и разрабатывается «Обоснование инвестиций» , в которых раскрываются цели и задачи проекта, даются оценка его конкурентоспособности, прогноз интереса к данному проекту, структура управления проектом, команда проекта, оценка его эффективности и другие показатели. Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Декларация (ходатайство) о намерениях

Регламент проведения этих работ содержится в «Типовом положении по разработке и составу Декларации (ходатайства) о намерениях инвестирования в строительстве предприятий, зданий и сооружений» , рекомендованным Министерством строительства РФ Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Декларация (ходатайство) о намерениях

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Декларация (ходатайство) о намерениях Примерный состав «Декларации о намерениях» включает: Точное название и адрес заказчика Местоположение участка предполагаемой застройки Общие данные по объекту застройки Обоснование социально-экономической необходимости намечаемого строительства Примерная численность рабочих и служащих и указание источников удовлетворения потребности в рабочей силе

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Декларация (ходатайство) о намерениях. . . Потребность в сырье, материалах, энергоресурсах, воде (в соответствующих единицах) Возможное влияние строительства на окружающую среду (виды воздействия на компоненты природной среды с указанием ингредиентов-загрязнителей, возможность аварийных ситуаций, виды, объёмы, токсичность и способы утилизации отходов производства и др.) Источники финансирования Возможные пути реализации готовой

Регламент и состав этого документа разрабатываются в соответствии с «Рекомендациями по организации и выполнению работ, связанных с предоставлением и закреплением земельных участков под строительство» , одобренными Министерством строительства Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Предварительное согласование места размещения объекта Получение от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (так называемый акт выбора участка).

Эскиз № 1 определяет ориентировочные границы земельного участка, его размещение и габаритные размеры, границы благоустройства и компенсационного озеленения. Отражается существующая и перспективная застройки, предложения по сносу зданий. Эскиз должен быть согласован в Санэпидназоре, противопожарной службе, комитете охраны окружающей среды, ГОи. ЧС Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Исходная разрешительная документация

Эскиз № 2 отражает требуемые для объекта инженерные нагрузки, схемы подключения к городским коммуникациям. Уточняются предварительные условия присоединения городских инженерных сетей и указываются конкретные места подсоединений. Здесь же приводятся заключение экологической экспертизы и заключение по условиям эксплуатации. Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Исходная разрешительная документация

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Комплекс инженерно-технических и экономических изысканий (паспорт на участок строительства) Природно-климатические условия включают в себя сведения о рельефе и климате, почве и растительном покрове, грунтах и гидрологии почв, затопляемости, наличии оврагов, оползней, размыва берегов. Топографо-геодезические изыскания обеспечивают данные для составления ситуационных планов, карт районов строительства и топографического плана строительства …

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Комплекс инженерно-технических и … экономических изысканий (паспорт на Геологические изыскания обеспечивают участок строительства) необходимые данные о чередовании залегающих послойно грунтов, их несущей способности, физикомеханических свойствах, уровне, режиме и агрессивности грунтовых вод Сейсмические изыскания позволяют оценить силу и уровень возможных влияний сейсмических явлений на проектируемый объект. При этом, кроме природной сейсмики, учитывается близость к железнодорожным путям или промышленному оборудованию

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Комплекс инженерно-технических и … экономических изысканий (паспорт на Коррозийные изыскания определяют участок строительства) наличие источников возникновения блуждающих токов, границы их распространения, степень опасности этих источников для подземной части объектов Экономические исследования и изыскания необходимы прежде всего для выбора площадки строительства и его организации: учитывается наличие источников сырья и промышленной базы, топлива, источников водоснабжения, энергетических и др. ресурсов, возможных видов транспортной связи, возможности

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Задание на разработку проектной В задание на проектирование входят документации сведения: Основания для проектирования, исходные распорядительные и разрешительные документы Сведения об участке и планировочные решения Сроки начала и окончания разработки проекта Источники финансирования строительства Категория сложности объекта Стадийность проектирования Основные требования к проектным

… Градостроительные решения (генплан), благоустройство Архитектурно-планировочные и объёмнопространственные решения Конструктивные решения, изделия и материалы несущих и ограждающих конструкций, Внутренние инженерные системы и оборудование Наружные инженерные коммуникации (с указанием необходимости перекладки городских сетей за счёт проектируемого Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Задание на разработку проектной документации

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Задание на разработку проектной В условиях крупных городов в задание документации включается ряд дополнительных требований: Выполнение проектных решений по декоративному оформлению зданий, сооружений, городских «интерьеров» Выполнение проекта в нескольких вариантах Проведение предварительных научноисследовательских и экспериментальных работ Разработка защитных сооружений по заключению органов гражданской

Кроме того, в задание включаются чертежи: Ситуационный план (М 1: 2000) с экспликацией застройки Схема генерального плана (М 1: 500) на базе геоподосновы Схемы планов неповторяющихся этажей (М 1: 100, 1: 50) Фасады (М 1: 200, 1: 100, 1: 50) Разрезы по наиболее характерным местам (М 1: 200, 1: 100). Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Задание на разработку проектной документации

На этапе подготовки исходноразрешительной документации проектировщик (при участии заказчика) составляет бизнес-план, позволяющий определить жизнеспособность проекта в условиях конкуренции; он содержит ориентир развития проекта и служит важным инструментом получения финансовой поддержки от внешних инвесторов. Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Бизнес-план

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Бизнес-план предназначен для: Менеджеров –создателей бизнес-плана с целью получения чёткой картины ситуации, в которой предстоит осуществлять проект; Заказчиков – заинтересованных в составлении бизнес-плана с точки зрения перспектив проекта после его постройки, в процессе эксплуатации; Кредиторов – обычно банков, для которых бизнес-план является обязательным документом, подтверждающим коммерческую привлекательность

Структура бизнес-плана: Вводная часть Анализ положения дел в данной отрасли Существо предлагаемого проекта Анализ рынка потребителей данного типа зданий План маркетинга Производственный план Организационный план и план управления персоналом Степень риска Финансовый план Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Бизнес-план

Правоустанавливающий документ на землю есть у каждого собственника по определению. Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Чтобы получить разрешение на строительство, частный застройщик должен предоставить в управление архитектуры три документа: 1. правоустанавливающий документ на землю, 2. градостроительный план и 3. схему размещения объекта строительства (генеральный план участка).

Однако для изготовления градостроительного плана необходим кадастровый план участка. Этот документ заказывается в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Генплан участка и градостроительный план разрабатываются в проектной организации.

Контрольные вопросы по дисциплине 1. Найдите сходства и различия между предпроектными анализами территорий приусадебного участка, сквера и парка. 2. Назовите виды парков по ландшафтно-генетическому признаку. 3. Назовите виды парков по функциональной специализации типов деятельности. 4. Опишите содержательную основу предынвестиционных исследований. 5. Кем выполняются предынвестиционные исследования? 6. Опишите примерный состав «Декларации о намерениях» . 7. Какой документ фиксирует предварительное согласование места размещения объекта? 8. Какие исследования входят в состав комплекса инженерно-технических и экономических изысканий, формирующих паспорт на участок строительства?

Контрольные вопросы по дисциплине 9. Какие сведения включает в себя описание природноклиматических условий? 10. Получение каких данных обеспечивается топографогеодезическими изысканиями? 11. Какие факторы изучают экономические исследования и для чего? 12. Поиск каких данных обеспечивается геологическими изысканиями? 13. Что позволяют оценить сейсмические изыскания? 14. Для каких участников строительства и с какими целями разрабатывают бизнес-план? 15. Какие документы частный застройщик должен предоставить в управление архитектуры для получения разрешения на строительство? 16. В какой организации выдают кадастровый план участка?

При формировании цели проекта применяются SMART-принципы. Это позволяет установить ясно сформулированную конкретную достижимую цель с четко обозначенными сроками. Качественный проектный анализ позволяет избежать запуска неэффективного замысла и выявить потенциальные риски, которые будет необходимо компенсировать.

Предпроектный анализ и его значение

Большинство зарубежных, а в последнее время и российских, компаний перед началом полноценного проектирования предпочитает получить максимум информации о том, насколько выгодна будет предлагаемая к реализации инвестиционная идея. Для этого на ранней стадии проводится аналитическая работа, называемая предпроектным анализом (Due Diligence). Иногда это делается своими силами, но для профессиональной оценки существуют специализированные организации с квалифицированными опытными специалистами и собственной методологией работы.

Предпроектный анализ – это проводимое на самой ранней фазе проектирования функциональное исследование, а также сопоставление данных об ожидаемых функциях и облике продукта, объекта, пространства (среды) . Кроме того, предварительно рассматривается наличие на рынке аналогов планируемой продукции, способов производства и технологий, применение которых будет необходимо.

На этом же этапе можно получить общее понятие экономического и финансового потенциала замысла, социальной значимости, места размещения объекта строительства с разных точек зрения (инфраструктурной, эстетической, санитарно-гигиенической, логистической).

Основными целями этой фазы являются:

Общий анализ идеи (предпосылки, состав участников, поддержка государственными структурами и финансовыми организациями, наличие предварительного графика работ).
Оценка жизнеспособности начинания, объекта инвестирования, его способность в будущем выйти на получение прибыли (норма рентабельности, срок окупаемости, финансовая устойчивость).
Изучение потенциала клиента, на которого рассчитан инвестиционный проект (потребности рынка и конкурентоспособность продукции, изучение конкурентной среды).
Поиск возможных инвесторов и источников финансирования.
Проработка условий кредитования или инвестирования.
Предварительное рассмотрение возможных рисков (на инвестиционной, производственной и завершающей фазе) и пути их страхования.
Определение требуемых технологий и материалов, поиск поставщиков и партнерских организаций.

Предпроектные работы состоят из двух последовательных этапов: сбора информации (исследования) и ее методологической обработки.Нужные сведения могут быть получены путем изучения различной документации, в т.ч. архивной, открытых источников информации, опросов жителей.

Итогом предварительного исследования становится подробный отчет. Он содержит выводы экспертов об эффективности и реализуемости предложенной задумки, оправданность вложения в нее средств, различных вариантах претворения замысла в жизнь. Кроме текстового описания, отчет может включать в себя графики, схемы, таблицы, статистический материал. Если была проведена предпроектная оценка, и ее выводы положительные, то для реализации такого проекта гораздо легче найти инвестора.

Особенно востребован предпроектный анализ в строительстве и архитектуре. Суть его в данном случае заключается в том, чтобы выбрать для возведения жилого здания площадку с наилучшими условиями, которые вкупе с преимуществами самого жилья обеспечат хорошие продажи по высоким ценам. Поэтому перед началом создания проектной документации есть смысл профессионально изучить демографическую составляющую (численность населения, уровень рождаемости, обеспеченность жильем), наличие сопутствующей социальной инфраструктуры (школы, больницы, детские сады, магазины) и зеленых зон, транспортную доступность. Немаловажна также этажность и конструкция будущего строения, ландшафты, открывающиеся из окон панорамы.

Принципы проектного анализа

Поскольку аналитическая работа и изучение стартовых условий замысла может проводиться как на предынвестиционной, так и на проектной стадии, часто возникает путаница относительно понятия сути предпроектного и проектного анализа. Чаще всего имеются в виду одни и те же действия, только в первом случае они ограничиваются коротким отрезком времени перед началом проектирования, а во втором – могут быть использованы на каждой из фаз жизненного цикла проекта. При этом, проходя по ступенькам, от предынвестиционной фазы до рабочей документации, точность решения поставленных задач возрастает.

Чтобы предварительная работа не стала бесполезной тратой времени и денег, проектный анализ должен придерживаться следующих принципов:

Системность. Важен учет всех основных факторов, способных повлиять на результаты участников и уровень затрат. Поэтому для создания стройной системы взаимоотношений между всеми участниками необходимо прописать все механизмы внедрения идеи (экономические и организационные).
Комплексность. Использование различных видов экспертизы, целью которых должен стать всесторонний отчет или полноценный бизнес-план.
Расчет последствий реализации инициативы. Просчитываются экономические, экологические, социальные последствия. Если невозможен количественный учет, то проводится экспертная оценка.
Использование в работе актуальных международных управленческих стандартов.
Соответствие замысла общей инвестиционной политике или стратегии развития компании, региона или государства.
Наличие позитивного экономического и социального эффекта.
Достаточное качество проектной документации для формирования выводов и составления бизнес-плана.

При проведении проектного анализа сопоставляются ориентировочные затраты на реализацию замысла и ожидаемые выгоды от его внедрения.При этом большое количество факторов влияния (внутренних и внешних) превращают этот процесс в многоэтапный и трудоемкий. Анализ охватывает все стадии проекта, проводится на всех его этапах, в первую очередь, при бизнес-планированиии и составлении ТЭО.

Виды проектного анализа

К основным, применяемым на практике, видам проектного анализа относятся:

технический;
организационный;
коммерческий;
экономический;
финансовый;
социальный;
экологический.

Технический анализ изучает варианты размещения, альтернативы (технические и экономические) проекта, наличие и доступность нужных ресурсов (трудовых, сырьевых), затраты. Немаловажным моментом является понимание объемов проекта и поэтапных сроков его исполнения, набросок графика работ. Такая аналитика призвана определить самый эффективный вариант реализации данной идеи с точки зрения технологии. При этом уровень непредвиденных расходов после такой проработки не должен превышать 5-15% от общей стоимости в зависимости от сложности и уникальности замысла.

Организационный . Рассматривает сложившуюся административную, правовую, политическую обстановку вокруг разрабатываемой идеи, по результатам предлагается комплекс мер по улучшению ситуации. Разрабатываются рекомендации относительно организационной структуры, менеджмента, подбора и обучения кадров. На этой стадии распределяют задачи между участниками применительно к инструкциям и регламентам, изучают их сильные и слабые стороны (квалификация персонала, материально-техническое и финансовое обеспечение).

Коммерческий . Это оценка начинания с точки зрения конечного потребителя услуги или продукции: приобретение ресурсов, производство и сбыт товара. Изучается емкость потенциального рынка сбыта (внутреннего и экспортного), приемы по продвижению продукта, способы своевременных поставок, проведение конкурсных торгов, влияние появления нового продукта на уровень цены на него. Предлагаются мероприятия, нивелирующие возможные потери от проседания цены на продукцию после выхода на рынок нового игрока.

Экономический . Комплексно подходит к проблематике, учитывая все особенности государственного хозяйства, в том числе вопросы налогообложения, государственного регулирования отдельных отраслей и т.д. При изучении применяются расчетные цены с учетом искажений, вызванных несовершенством рынка, учитывается не только коммерческая, но и общественная эффективность инициативы.

Финансовый . Исследует затраты и полученные результаты относительно каждого конкретного участника инвестпроекта. Целью анализа является поиск баланса между получением максимального дохода и учетом потенциальных рисков, а также будущей структуры пассивов и активов.

Социальный . Рассматривает влияние замысла на внешнюю среду как с положительной (создание рабочих мест, улучшение условий жизни, рост населения), так и с отрицательной стороны (ухудшение условий проживания, негативное влияние на состояние здоровья людей). Предлагаются варианты мероприятий по улучшению отношения населения к проекту. Изучаются такие области:

демографические показатели и социокультурные характеристики населения;
структурирование население в ареале реализации замысла (количество и состав семей, наличие нужных трудовых ресурсов и доступ к ним);
соответствие проекта особенностям местной культуры и религии;
необходимость взаимных обязательств между жителями и инициаторами проекта.

Сложность социального анализа состоит в том, что формальные методы здесь плохо применимы, какие-либо стандартные методики отсутствуют.

В каждом конкретном случае принимаются решения, основанные на договоренностях. При этом, успешный социальный диалог способен значительно повысить эффективность проекта.

Экологический. Оценивается потенциальный ущерб для окружающей природной среды, предлагаются меры по его предотвращению или смягчению. Для этого в смете необходимо предусмотреть средства на мероприятия по защите экологического благополучия. В среднем это около 3% стоимости, но иногда этот показатель достигает 10%. Не все экологические вопросы просчитываются в количественном выражении, поэтому часто используют качественные показатели, такие как влияние тех или иных выделяемых производством веществ на здоровье людей, животных или растений. Если к экологическому анализу отнестись недостаточно серьезно, то это может привести к необратимым изменениям в состоянии окружающей среды, за что собственника объекта могут привлечь к ответственности.